美国买餐馆避坑指南和省钱技巧

新年开始，很多老板想要购买一家餐馆，在新一年开启新的事业征途。但不管是朋友介绍，还是看中了某家餐厅的潜力，在正式签合同之前，一定做充分的准备和调查。这篇文章就帮助大家在从餐馆审查、和卖家谈价、和房东谈租约三个阶段少走弯路，清楚掌握如何避坑和省钱。

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餐馆审核调查：这12项检查帮你巧妙“避坑”

食客通扎根北美餐饮十多年，总结出买餐馆前12项必须做的尽职调查，可以帮助你全面了解餐馆的状况，避免购买后才发现问题。

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1. 评估餐馆的营业情况

买餐馆之前，最基本的一个步骤就是了解餐馆的实际经营情况。不要仅仅依赖卖方口中的“生意很好”，实际情况得自己去摸清楚。

对于大型餐馆或连锁餐馆来说，商业地产经纪人会准备一份卖家实际收入和支出现金流量表，以真实反映业主获得的实际现金收益。而对于中小餐馆，你可以通过几种方式来考察餐馆的真实营业情况：

• 直接查看财务文件：要求卖方提供银行和信用卡月结单。如果卖方不愿意提供，那很可能餐馆的生意根本没卖方说的那么好。
• 亲自去店里工作：你可以考虑在店里当一段时间的临时员工，观察客流量和经营情况。结合餐馆的菜单定价，你就能大致算出人均消费了。
• 观察日常客流：去餐馆坐一坐，观察几天，看看每天的客流量。几天下来你就能估算出餐馆的实际营业额。

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2. 检查负债情况

买餐馆之前，你得仔细看看餐馆的财务状况，确保没有潜在的负债。你需要审查过去3年的收支表和资产负债表，如果餐馆存在负债，可能会影响你未来的经营。还有审查前12个月的银行对账单，评估现金销售额和收费销售额(charge sales)，确保没有漏报的销售额或隐形负债。

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3. 存货问题

在购买之前，务必确认存货是否包含在购买价格内，尤其是那些可能有价值的物品。

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4. 进行全面的物理检查

餐馆的设备和设施一定要检查清楚。你需要找专业人员来评估机械系统(管道、制冷、电力和供暖、通风和空调)的状况，确保没有隐患。如果设备已经老旧或需要大修，可能会造成不小的开支。最好和卖方一起巡店，确保所有设备都经过了彻底检查，避免遗漏。

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5. 卫生部门检查

在美国，很多地区要求餐馆在所有权变更后接受卫生部门的检查。如果餐馆不符合卫生评级要求，你就可能需要进行整改才能继续经营。

检查重点包括厨房设备、卫生设施等，确保餐馆符合当地的卫生标准。卖方有责任在托管结束前清除所有物品。如果卖家不想清仓，通常会低价“按原样”销售给买家。不过如果买家计划托管结束后进行重大改造(必须得到卫生部门批准)，那卫生部门检查意义就不大了。这笔检查费用由买方承担，一般几百美元。

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6. 消防安全检查

消防安全不容忽视，你需要确保餐馆的灭火器定期检查换新、油烟管道定期清洁、电气系统符合标准，还要确保逃生出入口符合消防安全要求。如果餐馆的设施不达标，整改起来的费用也不容小觑。还有要确认餐馆是否符合《美国残疾人法案ADA》的要求，避免因为设施不合规而遭遇法律问题。

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7. 检查租赁合同

餐馆的租赁合同也是一个关键因素。特别是如果租赁合同没有固定期限，可能意味着你需要承担更高的维护责任，比如屋顶和停车场等设施的维护。因此找个律师帮助你审查租赁合同条款，确保没有隐藏的责任和限制，避免将来出现不必要的麻烦。

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8. 未报告的销售额

要确定餐馆的真实销售额，除了查财务报表，还要看收银机和POS机的数据，包括顾客的发票和支票等。通过这些细节，你能更精确地计算出餐馆的实际营业收入。

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9. 发票

该审查的各种项目发票包括：

• 地产租金明细。尤其有NNN（物业公共管理费、地税、保险等）开支情况下，详细列出每月的费用。
• 买方可能需要承担的税费，如房产税或无担保个人房产税。

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10. 检查特殊许可证

餐馆如果涉及酒类销售或娱乐活动，必须确认是否有相关许可证，并且了解许可证上的特殊条款。例如，酒精许可证可能对销售时间有限制，夜总会的娱乐许可证也可能对日期、时间、活动类型等有所规定，确保这些许可证有效且符合要求。

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11. 卖方披露声明

卖方需要填写一份披露声明，列出餐馆可能存在的经营问题。你需要仔细阅读这份声明，确认没有悬而未决的诉讼，或是可能影响餐馆未来经营的其他问题。

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12. 律师审查文件

购买餐馆时，律师的作用十分重要。可以帮你审查餐馆转让合同条款，确保你的权利受到保护。如果发现有不合理的条款，律师会帮助你重新谈判，避免未来的法律纠纷。

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和卖家谈价格：4个常见估价法

尽职调查后，就可以根据调查结果跟卖家谈价格了。餐馆买卖的价格，怎么定比较合理呢？因为餐馆价格的涉及的因素比较多，价格的评估方法很多。我们搜集了比较常用的几种简单粗暴的算法，可以对比看看，心中有个大概的底。

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方法一：月利润 X 18个月

这是目前比较受大多数人认可的一种方法，也是在某书上得到比较多人点赞的评估办法。

即：餐馆每月除去所有的开销所剩下的钱，乘18个月（根据各种情况的不同，一般是16-20个月之间），这样基本上就是买家可以在一年半左右的时间里，可以回本。比如，某餐馆除去所有的开销，包括老板自己的工资，每个月可以赚2w，那么按照这种方法，这个餐馆的买卖价格在32w-40w之间是比较合理的。

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方法二：月生意 X 3

这是比较传统的一种计算方法，老一辈餐馆人会这么评估。

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方法三：装修钱➖折旧费

这种办法比较适用于前期装修投入大的餐馆，用开店时装修投入的钱，减去几年经营的折旧费，就是可以卖掉的价格。比如餐馆装修花了50w，经营5年准备卖掉，折旧费20w左右，按照这个方法，可以卖30w左右。

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方法四：50%的年利润 X 1-2年

这里以奶茶店为例，假如每年大约可以净赚10w，50%年利润就是5万美元左右，再乘以1到2年，那么按照这种方法，一家年净赚10万美元左右的奶茶店，大概可以在5万-10万美元之间买到。

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和房东谈租约：6个省钱技巧

和卖家谈好价格后，还有一个很重要的部分是店铺的租约。只有房东批准，租约才能转让，很多时候房东会利用这个机会重新跟买方老板谈条件，这也是一个关键的省钱机会。在和房东谈的过程中，有哪些可谈判空间，怎么尽可能降低成本，减少不必要的开支呢？

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1. 免租期

通常5年以上的商业合同，如果没有更多意向商家的话，房东都愿意给出一个季度到半年免租期，这段时间可以用来装修和准备开业，省下不少钱。

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2. 前3年不涨租

通胀在跑，物价指数在涨，租金一般都会约定每年3%~5%的涨幅。但如果房东愿意和你商量，可以考虑约定“一定期限内涨租的幅度”。这样可以有效避免初期运营的不确定性，减少前期的成本压力。

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3. 装修补贴

一些房东可以根据餐馆面积或固定数额提供装修补贴。你可以和房东谈判，看看是否能争取到装修费用的补贴，这样能节省一大笔资金。

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4. 转租、提前终止

商讨租约条款时，可以考虑加入转租和提前终止的条件。如果经营不善，你可以尽量降低损失。常见做法是约定转租以及转让条件，比如如果买家同意损失2个月~1年的房租，店铺位置抢手，且提前两三个月知会房东重新招租，有的房东会同意提前终止合约。

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5. 免水费、垃圾费

谈完前面大项之后，可以顺带提出免除一些小额费用，如水费、垃圾费等，这些小额费用积少成多，也是省钱的一种方式。

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6. 免地税

每年的地税是不少的开支，有老板分享，如果信用好，很多房东是会免地税的。

买餐馆是一个复杂的过程，但只要做好充分的调查，并且运用一些省钱技巧，就能够降低风险，确保顺利过渡到新生意的拓展中。新餐馆的经营过程中，巧妙利用食客通专业的服务，搞定外卖电话和送餐，降低成本、增加收入，同样是很多新手老板走向成功必不可少关键，希望这些建议能够帮助你避开在美国买餐馆时那些常见的坑，顺利完成收购，迈向成功的餐饮事业！

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